Дарственная на квартиру: что скрывает простота и как избежать опасных сюрпризов

Передать жильё близкому человеку через дарственную кажется логичным решением. Подписали документ, зарегистрировали в Росреестре — и квартира официально перешла к новому владельцу. Однако за кажущейся легкостью скрываются серьёзные риски для обеих сторон. Разбираем главные подводные камни и способы защиты.

Что такое дарственная

Договор дарения — это безвозмездная сделка, при которой один человек (даритель) передаёт другому (одаряемому) имущество без получения денег или иных условий. После регистрации в Росреестре право собственности переходит к одаряемому. Закон не допускает условий, связанных с уходом за дарителем или регулярными выплатами — такие положения считаются недействительными.

Основные риски для дарителя

• Остаться без жилья. После регистрации сделки новый владелец имеет право потребовать освобождения жилплощади. В случае отказа дарителя — выселение возможно через суд или продажа квартиры.
• Не получить обещанной помощи. Устные договорённости о заботе или поддержке юридической силы не имеют. Одаряемый не обязан выполнять никакие обязательства по отношению к дарителю.
• Передать жильё не тому человеку. Если одаряемый умрёт раньше дарителя, квартира перейдёт к его наследникам — даже если это были не те люди, на которых рассчитывал даритель.

Как защитить себя как дарителю

• Заключите договор безвозмездного пользования. В нём пропишите право дарителя проживать в квартире на срок от 10 до 50 лет. Даже если жильё будет продано, условия остаются в силе.
• Рассмотрите договор пожизненного содержания с иждивением. Это альтернатива дарению: собственник получает финансовую поддержку и уход, оставаясь жить в своей квартире.
• Включите условие отмены дарения. Согласно закону, можно вернуть жильё, если даритель переживёт одаряемого. Для этого нужно обратиться в Росреестр через МФЦ.

Основные риски для одаряемого

• Оспаривание сделки. Даритель или его наследники могут потребовать признать дарение недействительным, особенно если даритель был в преклонном возрасте или находился в состоянии, снижающем его дееспособность.
• Возврат имущества кредиторам. При банкротстве дарителя сделки за последние три года проверяются арбитражным управляющим. Подаренная квартира может быть возвращена и реализована с торгов.
• Высокие налоги. Если даритель не является близким родственником, одаряемый обязан заплатить НДФЛ по прогрессивной шкале.

Как защитить себя как одаряемому

• Проведите психолого-психиатрическое обследование дарителя. Особенно важно, если он старше 70 лет, перенёс инсульт или принимает сильнодействующие препараты. Лучше сделать это в день оформления сделки.
• Сохраняйте документы о финансовой состоятельности дарителя. Выписки со счетов, справки о доходах, бумаги на имущество — они помогут подтвердить, что даритель не был банкротом на момент передачи.
• Фактически пользуйтесь подаренным жильём. Пропишитесь в квартире, переезжайте туда. Дарителю, напротив, рекомендуется выписаться с прежнего места жительства.

Налог при дарении: сколько заплатить

От НДФЛ освобождены только близкие родственники: супруги, родители и дети, бабушки и дедушки, внуки, родные братья и сёстры. Остальным платят по следующей шкале:

• До 2,4 млн рублей — 13%
• От 2,4 до 5 млн рублей — 15%
• От 5 до 20 млн рублей — 18%
• От 20 до 50 млн рублей — 20%
• Свыше 50 млн рублей — 22%

При кадастровой стоимости квартиры в 6 млн рублей налог составит около 882 тысяч рублей — значительная сумма для большинства граждан.

Альтернативы дарственной

• Завещание. Собственник сохраняет контроль над имуществом до конца жизни. Документ можно изменить в любой момент.
• Наследственный договор. В нём прописывают конкретные условия передачи жилья, включая обязанности сторон.
• Договор ренты. Подходит тем, кто хочет получить финансовую поддержку и уход в обмен на квартиру.

Главное о дарственной

Договор дарения целесообразен, когда между сторонами есть доверительные отношения и сделка проходит между близкими родственниками. В остальных случаях лучше рассмотреть другие варианты. Перед оформлением обязательно проконсультируйтесь с юристом или нотариусом — это поможет избежать ошибок, которые потом невозможно исправить.

По материалам: Dzen.ru