Рынок недвижимости в 2026 году: что ждать от цен и ипотеки

Рынок недвижимости в России может начать оживление в 2026 году после периода стагнации. Основные факторы, определяющие динамику — ключевая ставка Центробанка и условия ипотечного кредитования. Что именно будет влиять на покупательскую активность — в обзоре РИА Новости.

Стабильность и постепенный рост цен

К концу 2025 года рынок жилья демонстрировал умеренную стабильность. Стоимость квадратного метра в новостройках крупных городов превысила 200 тысяч рублей, при этом темпы роста остались умеренными. На вторичном рынке цены ниже, но также показывают плавное повышение.

Особое внимание привлекает разрыв между заявленной стоимостью и реальными сделками. Продавцы часто указывают более высокую цену, однако готовы снижать её в ходе переговоров, предлагая скидки и дополнительные условия.

Объем строительства остаётся высоким

По данным Минстроя, к концу 2025 года в стране находилось в стадии завершения более 120 миллионов квадратных метров жилья. Это создаёт значительный объём предложения, который сдерживает резкий рост цен.

Яков Новожилов, заместитель руководителя департамента стратегии финансов М2, отмечает: «На фоне накопленного объёма нераспроданного жилья, особенно в Краснодаре, Самаре и Уфе, девелоперам сложнее поддерживать высокие темпы продаж. Это увеличивает зону риска в отдельных регионах».

Ключевая ставка — главный драйвер спроса

Эксперты единодушны: основным фактором, влияющим на рынок в 2026 году, остаётся политика Банка России. Постепенное снижение ключевой ставки способно запустить восстановление спроса. Если ставка не изменится, покупательская активность останется ограниченной.

Кристина Баконина, член ассоциации финансового рынка ACI Russia, подчеркивает: «Несмотря на сокращение доли массового кредитования, покупатели адаптируются к новым условиям. Растёт количество сделок с рыночной ипотекой — люди начинают использовать средства с депозитов для вложений в недвижимость».

Влияние государственных программ

Государственная поддержка и льготные программы кредитования продолжают оказывать существенное влияние на первичный рынок. В январе 2026 года зафиксирован рекорд по выдаче ипотечных кредитов — многие воспользовались старыми условиями семейной ипотеки перед их изменением в феврале.

Спрос и предложение: баланс и барьеры

Застройщики в прошлом году сократили запуск новых проектов на 15%. Это, вместе с исчезновением дешёвых лотов, привело к дефициту в массовом сегменте. Такой структурный сдвиг усиливает давление на цены, несмотря на замедление роста себестоимости строительства.

Максим Чурилов, руководитель агентства недвижимости IDEA Estate, отмечает: «Предложение огромное — около 79 млн кв. м нераспроданного жилья на начало 2026 года — служит своеобразным «предохранителем» от резких скачков цен. Девелоперы вынуждены действовать сдержанно, чтобы поддерживать продажи».

Вторичный рынок: скрытый потенциал

На вторичном рынке наблюдается заметный отложенный спрос. Его реализация возможна при снижении ипотечных ставок. Каждый этап снижения ключевой ставки напрямую влияет на активность покупателей.

Продавцы квартир чаще идут на уступки, согласны на торг и снижение стоимости в реальных переговорах. Однако без снижения ставок по ипотеке ниже 15% годовых серьёзного оживления рынка ожидать не стоит. Взрывной рост ипотечного кредитования маловероятен до 2027 года, если ставки не опустятся ниже 10%.

Цены и прогнозы на 2026 год

По оценкам экспертов, в 2026 году цены на жильё продолжат расти, но их динамика будет близка к уровню инфляции. По итогам года рост может составить 5-10%.

Загородная недвижимость: медленное развитие

Сегмент загородных домов развивается медленнее других. Высокая стоимость кредитов и изменения в ипотечных программах ограничивают спрос. В начале 2026 года рынок может находиться в фазе стагнации, однако традиционно интерес возрастает весной — с началом строительного сезона.

Факторы, влияющие на рынок

• Ключевая ставка Банка России
• Условия ипотечного кредитования
• Доступность государственной поддержки
• Себестоимость строительства
• Сезонность и географические особенности
• Реакция девелоперов на экономические риски

Когда лучше покупать?

Кристина Баконина считает, что наиболее выгодный период — первая половина 2026 года. После спада ажиотажного спроса застройщики активно предлагают скидки, рассрочки и дополнительные условия, чтобы стимулировать продажи.

Яков Новожилов добавляет: «В 2026 году мы не ожидаем общероссийского скачка цен. Базовый сценарий — краткосрочный всплеск активности в январе-феврале, затем устойчивый спрос и конкуренция за клиента, особенно в регионах с большим предложением. Для покупателя важнее не цена за квадрат, а условия сделки: скидка, субсидия ставки, рассрочка, бонусы».

По материалам: Ria.ru